부동산 규제 완화정책& 전매제한과 실거주의무 및 중도금대출요약

 

부동산규제완화정책

오늘은 2023년 부동산 규제 완화 관련 보도 자료에 대하여 어떤 점들이 완화되었으며 어떤 분들이 혜택을 받을 수 있는지에 대하여 알아보고, 1월 3일에 국토교통부에서 "주택시장연착륙과 서민, 취약계층 주거안정 역점 추진"이라고 하는 부동산 완화 정책을 발표 따라 간단하게 요약 정리해 보았습니다. 

 

 

 

부동산 규제 완화 정책이란

서울 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)을 제외한 투기과열지구, 투기지역, 조정 대상 지역을 해제하고. 민간지역 분양가 상한제 적용지역을 해제하며, 전매제한 완화, 실거주의무(분양받은 주택) 폐지, 중도금 대출 완화, 1 주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무를 폐지한 것으로 요약

 

규제 지역 해제

-투기 과열지구, 투기지역, 조정 대상지역의 해제

기존의 지정되었던, 각종 규제지역을 일부만 제외하고 해제하였습니다. 

-규제 지역 해제 개선안-서울의 4개 구 (강남, 서초 , 송파, 용산)을 제외한 전국의 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 해제

 

분양가 상한제 적용 수도권 전매제한 기간축소

• 서울 강남 3구와 용산구+수도권 공공택지(3기 신도시)-3년
• 서울 나머지 21개 구+서울연접 경기 지역(과밀억제권역)-1년
• 나머지 수도권 지역-6개월(3월 주택법 시행령개정 예정
• 강남 이외 서울지역의 경우 1년 보유 후 전매 가능, 강북 재개발, 재건축 등지에 경쟁률이 높아질 듯 보임

민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

서울 4개 구를 제외한 전국에서 민간택지에서 분양하는 주택에 대해서 분양가 상한제 적용을 해제하였고, 이역시도 2023년 1월 5일 이후부터 입주자를 모집 신청하는 아파트에 대해서는 분양가 상한제가 적용되지 않는다.

	현행	개선
민간택지 분양가 상한제  적용지역	서울-강남,서초,송파,강동 ,영등포,마포,성동,동작,양천,용산,중,광진,서대문,강서(5개동),노원(4개동),동대문(8개동)성북구(13개동),은평구(7개동) 경기-과천(5개동),하남(4개동),광명(4개동)	서울-강남,서초,송파,용산구 제외
조사계획	민간택지 분양가 상한제적용지역해제1.5일 0시부터 효력 발생,이후 입주자 모집승인 신청건부터 적용(주거정책심의원회 심의 1.2일 기 완료)

 

 

전매제한 완화

 

기존-전매제한 기간은, 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년, 분양가 대비 시세비율 간차등 적용제도등이 도입. 이에 따라 규제 수준이 매우 복잡하여 부동산을 하고 있는 공인중개사 입장에서도 이를 계산하는 것이 어려울 정도였고, 전매 제한 기간이 매우 길었기에 개인의 제산권 침해 우려도 많았습니다. 

 

개선안- 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 완화되었으며, 분양받고 입주하지 못한 상태에서는 매각(분양권 상태의 매각) 하기 어려웠던 점을 대폭 개선하여, 예전의 분양권 전매제한 수준으로 되돌아갔습니다. 

 

적용시기- 이방 안은 주택법 시행령을 개정해야 하는 사항이기에 , 대통령령(시행령)이 개정되면(즉시 개정에 착수한다 합니다), 본 완화 정책이 소급 적용된다고 하니다. 예를 들어 시행령이 개정되기 이전에 분양받아서 아직 전매제한 기한이 남아 있더라도, 소급 적용됩니다

 

전매제한 기간 개선안

수도권	공공택지 또는 규제지역	과밀 억제권역	기타
	3년	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	없음

. 3년 소유권 이전 등기 시 3년 충족으로 간주, 등기 기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 한다.

 

 

◈수도권 분양가 상한제주택 실거주 의무폐지◈

 

기존-수도권 분양가 상한제가 적용되는 주택을 취득한 수 분양자는 2021년 2월부터 실거주 의무가 부과되어 입주가 가능한 일(준공일 또는 사용승인 중 빠른 것)로부터 2~5년간 분양받은 주택에 거주해야 하는 규제가 있었음

 

개선안

	현황	개선
실거주 의무	수도권 분양가상한제 주택 최대 5년	폐지
	공공 재개발 2년
조치계획	주택법 개정안 조속 발의 ,법 개정 완료시 기부과된 실거주 의무도 해제

 

적용시기- 위의 전매제한 완화와 같이 주택법이 개정되어야 하고, 소급하여 적용한다고 합니다. 따라서 법개정 이전에 실거주의무 기간이 남아있다 하더라도, 법이 개정되면 실거주의 무가 없어진다고 할 수 있습니다. , 본규제완화 정책으로 인해 민간택지의 분양가 상한제 지정이 해제된 지역은, 당연히 실거주 의무가 없어지기도 합니다.

 

◈중도금대출 보증 분양가 기준 폐지◈

 

현행- hug(주택도시보증공사) 중도금 대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억 원에서 12억 원으로 상향되어, 12억 원이 넘는 주택에 대해서는 중도금 대출이 어렵기에, 청약기획가 크게 약화되어 왔습니다.

 

개선안-분양가 상관없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 하고, 중도금 대출 보증 인당 한도도 폐지함으로서, 주택(아파트) 분양 시장을 활성화하고자 하는 정책입니다.

 

시행시기

	현황	개선
중도금 대출 보증	1.(지원대상) 분양가  12억원 이하 2.(인당 보증한도)5억원	1.(지원대상)제한없음 2.(인당 보증한도)제한없음
조치계획	HUG내규 개정 후 은행 시스템 준비를 거쳐 23년 1분기 내 시행

 

1 주택 청약당첨자, 기존주택 처분의무 폐지

 

• 입주 가능일도 부터 기존 주택 2년  내 처분 조항-삭제 (소급적용)
• 84 이하 형형 추첨 도입으로 1 주택자 분양 신청 가능
• 시행 규칙이 개정 이후 상반기 시해예정

입주 가능일로부터 기존주택 2년 내 처분 조항이 삭제됩니다. 이 역시 소급 적용됩니다. 청약 제도가 올해부터 84 이하 평형추첨제가 도입되면서 1 주택자 보유 다 들도 분양 신청 가능해졌습니다. 기존 주택 보유자들이 , 청약 당첨을 통해 갈아타기 혹은 다주택으로 전활 할 수 있습니다.(시행규칙 개정이 후 상반기 시행 예정입니다.)

 

무순위 청약 주택 보유수 제한삭제

• 주택 보유수 관계없이 가능-유주택자 가능
• 시행규칙 개정 이후 2월 적용예정

주택 보유수 관계없이 가능했던 무순위 청약, 유주택자에게도 기회가 주어집니다. 시행규칙 개정 이후 2월 적용예정

 

규제완화 이유

이번에는 청약과 관련된 규제 축소가 많았습니다. 정부가 이 많은 규제를 완화하는 이유는 바로 주택시장의 거래량을 늘이고 미분양을 방지하기 위함입니다. 미분양건으로 인해서 건설사의 자금난, 부동산의 침체 경제 위기까지 도래할 수 있기 때문입니다. 미분양을 막기 위해 청약 관련규제는 거의 다 완화가 되는 것입니다. 

전매제한 기간 때문에 청약을 하지 않았던 분들, 중도금 대출이 나오지 않아 청약을 못했던 부분, 특별공급 소형평수를 원하지 않아 분양 신청을 하지 않는 부분, 기존주택 처분조건이 까다롭거나 제한으로 인해 청약을 포기한 부분, 이번 기회에 부동산 규제완화의 효과 앞으로의 경기 변화를 가져올지 기대되면서 고금리 상황 부분도 빠르게 해결이 되어야 이정책들이 효과가 생기지 않을까 싶기도 합니다. 현고금리 상황에서 주변에는 조금 금리가 인화한다 하더라도 절대 이 시기에는 집을 사는 게 아니라는 말들도 있습니다. 부동산은 부자들 나와는 상관없는 영역이라 생각하지 마시고 변해가는 정책들을 숙지하고 기회가 된다면 놓치지 않고 다들 부자 되셨으면 합니다.