좋은상권은 어떤상권이 좋은지 알아봅시다

 

상권분석에 대한 기본개념

좋은 상권이란

일정지역의 을 중심으로 재화와 용역 유통이 이루어지는 공간을 상권이라고 한다. 

돈 되는 상권

상권에 맞는 업종과 피해야 할 업종

음식점의 경우 프랜차이즈는 피하는 것이 좋다

유동인구가 많은 곳

머무는 인구가 많은 곳

주변점포 공실 상가가 없는 곳

젊은 층의 활동영역이 많은 곳

 

좋은 상권이란

유동인구가 많고 원스톱 쇼핑이 가능한 메이커 브랜드가 있고, 점포의 가격마저 저렴할 경우 좋은 상권이라고 말할 수 있다.

그러나 현실은 그러하지 못하다. 장사가 잘되는 곳이냐 아니냐를 떠나 유동인구의 양과 크기에 따라 점포 임대료는 가격이 천정부지로 오른다. 따라서 소상공의 경우 별도의 차별화된 점포 분석 및 상권 분석이 필요하다.

 

상권분석

1. 가시성 좋은 상권- 점포가 눈에 띄는 정도, 입지 선정에 있어서 가장 중요한 요인 중 하나로서 가기성은 입지에 따라 차이가 크다. 또한 매장의 간판, 인테리어, 옥외 광고물등의 차이로 가시성을 높일 수 있다.

2. 접근성이 좋은 상권- 얼마나 점포의 출입하기 쉽고 용이한 상권. 위치가 아무리 좋아도 접근성이 떨어지면 사람들이 다가가기 힘들다. 때문에 다른 요인이 무용지물이 될 수 있다.(ex-. 고층경우 엘리베이터가 있는 경우와 없는 경우) 진입로가 직진이 아닌 미로처럼 복잡하고 좁은 출입구)등을 생각해 보면 접근성이 좋은 상권은 어떤 상권인지 짐작해 볼 수 있다.

3. 상권력이 좋은 상권- 상권이 소문으로 인해 유동인구가 많은 상권, 주변 상권들로 인해 원스톱 쇼핑이 한자리에서 가능한 상권

4. 건폐율-대지면적에 대한 건축면적의 비율이며 건폐율이 클수록 같은 땅이라도 건물을 넓게 지을 수 있다. 즉 토 지대 대비 건축면적 확보가 좋아져 매출을 높일 수 있는 요소로 작용한다.

5. 용적률이 좋은 상권-대지면적에 대한 건축물의 안면적으로 각 층 바닥면적의 합의 비율을 뜻한다. 지역별 조례에 따라서 용적률 건폐율의 기준이 다르니 반드시 확인해 보아야 하는 요소이다.

 

◈◈◈◈좋은 상권 조건◈◈◈◈

1. 풍부한 배후 세대가 존재해야 한다.

2. 배후세대별 활성화된 업종을 찾는 것이 중요

3. 배후세대가 이용하는 상권의 범위를 규정해야 한다. 

4. 배후세대 대비 상권의 면적을 확인해야 한다. 

5. 주변 상권의 임대료 및 유동인구의 연령 측 소비층을 확인한다. 

상권의 동선파악

■주동선- 사람이나 자동차의 통행이 빈번한길

■보조동선-주도로가 아닌 이면도로나 통행로 등의 이동경로

■차량이 저속 중해을 하고 보행자의 이동경로가 단순한 곳 

■고정고객이 있는 상가(인지도가 높은 상가)

■지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳 주변 상가

■주거지역으로부터 동선이 연결되어 접근성이 좋은 곳

 

상권에 맞는 업종과 피해야 할 업종

창업 아이템은 상권에 따라 성패가 달라진다. 어떤 상권에서는 망해 나가는 아이템도, 다른 상권에서는 그야말로 대박을 치기도 한다. 해당상권에서 실패할 확률이 가장 낮은 아이템을 선정하는 방법은. 그지역의 특성에 맞는 창업 아이템을 찾는 것이다.

-오피스상권- 음식점의 경우 점심장사 위주로 할 수 있는 식장을 하는 것이 안정적이다. 저녁이나 아침 브런치 카페 등을 하는 것은 절대 금물이다. 의류 매장을 하고 싶다면 편집숍이나 스스로 아이템을 선정하고 도매해서, 소매하는 판매보다는, 위탁 형태로 본사에서 매장 물류 관리를 하여 반품이 가능한 조건으로 운영하는 것이 적당하다. 

-아파트, 주택밀집지역 상권에서는 주부들과 학생들을 대상으로 (핫요가)나 (골프존) 같은 시설업종을 선택하는 것이 안정적일 수 있다. 또 대학 상권에서는 학생들을 상대로 단가가 싼 뷰티샾이나 화장품 전문점 스터디 카페, 커피숖등을 여는 것이 안정적일 수 있다.

 

-음식 아이템 프랜차이즈 창업은 피하는 것이 좋다

소상공의 경우 음식프랜차이즈를 시행할 시 몇 년 후 업종 변환이나 매장판매를 할 경우에 선호도가 떨어진다. 비슷한 금액에 프렌차이저 음식점을 권리금을 주고 창업하는 비용이나 신규로 점포를 창업하는 경우가 차이가 없을 수가 있다.

음식점의 유행은 5년 이상을 보기 힘든 것이 현실이다. 

일부 1급 프랜차이즈경우는 프랜차이즈 창업부터 진입 장벽이 높기에 그런 경우의 프랜차이즈는 안정적일 수 있다. 

(예- 맥도널드. 교촌치킨, 배스킨라빈스, 파리파게트)등

유행아이템의 창업은 피하는 것이 좋다 아무리 좋은 상권에서  유행을 타는 창업으로 진입 시 그 향후 1년 2년 사이 무수히 많은 동종업계가 인근 주변에 생겨 나기 때문에 그 상권의 유일한 점포가 될 수 없다. 

그 상권을 이용하지 않으면 안 되는 차별화된 점포를 준비한다면 상권에 맞는 좋은 점포를 운영할 수 있을 것이다.

 

상가임대는 가장 좋은 곳이 좋다

유동인구가 많은 곳이면서. 지하나 2층이상의 높은 층수보다 전면이 잘 보이는 1층이 효과적이다. 따라서 층별로 임대료는 1층이 가장 비싸게 측정되어 있다.

지하철이나 버스종류장 편의점등이 상가 주변에 도보로 움직이기 편한 장소가 좋은 상권이며 이런 상권에서 임대료가 저렴한 상가를 점하는 것이 바람직하다

 

좋은 상권 주변예시

1. 반경 1km 이내에 여관, 호텔등의 숙박업소가 10개 이상 있는 곳

2. 지하철역으로부터 300m 이내의 지역

3. 버스 정류장 100m 이내의 지역

4. 정류장에 정차하는 버스의 노선이 5곳 이상인 지역

5. 고등학교나 대학 주변, 정문 500m 이내, 후문 300m 이내 지역

6. 버스 종착역 반경 500m 이내 지역

7. 지하철역, 버스정류장으로부터, 주택으로 들어오는 입구의 모퉁이

8. 편도 2차선 삼거리 이상도로의 200m 이내 지역

9. 동일도로 200m 이내에 동종업종이 없는 지역

10. 반경 50m 이내에 동업종이 3개 이상 없는 지역

11. 유동인구가 큰 지역일 경우, 유입인구 또는 고정인구가 2만 명 이상인지역

12. 고정세대가 5천 세대 이상인 지역

13. 창업할 아이템에 맞는 시간대별 유동인구와 주거인구에 적합한 지역